С какой задержкой сдаются новостройки в Уфе

По данным аналитиков строительного рынка, львиная доля домов в Уфе не сдается в заявленные сроки

В начале августа весь строительный рынок потрясла новость: в России могут запретить долевое строительство. Закон, с которого начнется реформа на рынке недвижимости, могут принять уже осенью. По мнению властей, этот шаг позволит раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков – к 2020 году недостроенные квартиры попросту перестанут продавать. До этого времени покупать жилье на стадии строительства будет можно. Правда, деньги дольщик будет платить не застройщику напрямую, а в банк. Таким образом дольщиков собираются защитить от нецелевого использования их денег. Кто выиграет от этого? В первую очередь, банки, которые будут кредитовать застройщиков. Во-вторых, сильные, крупные застройщики. А вот тем, кто послабее, придется с рынка уйти. Мы решили разобраться, что же ждет строительный сектор башкирской столицы.

Закон не защищает дольщиков?

Самый яркий прецедент в Уфе, связанный с обманутыми дольщиками, - это микрорайон «Солнечный». Решать проблему тех, кто вложился в грандиозную стройку на Бакалинской, был вынужден республиканский бюджет. К счастью, с тех пор столь остро вопрос не поднимался – власти города уверяют: проблема долгостроя сейчас вообще не стоит. Более того, дольщики защищены не только Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» (он предусматривает штрафные санкции для тех застройщиков, которые не успевают сдать дом вовремя: за каждый день просрочки накладываются штрафные санкции), но и таким инструментом, как обязательное страхование ответственности застройщика. Вот только взыскивать штрафы и пени дольщику придется в суде, а это – лишние нервы, время и деньги, потраченные на адвокатов.

Есть еще один важный момент, на который «ведутся» покупатели: если застройщик успевает за два месяца оповестить вас об изменениях в сроках сдачи объекта и перезаключает с вами договор – неустойку вам уже никто не заплатит. Большинство дольщиков, как ни странно, на это соглашаются. Например, в обмен на отделку квартиры. Вот лишь некоторые отзывы, причем о довольно крупных застройщиках, которые возводят ключевые объекты в Уфе.

«Строительство комплекса приостановлено, в офисе застройщика все молчат. Думаю, нужно объединяться и бить во все колокола, без общественного резонанса дом достраивать года 2 будут».

«Большая задержка по срокам, как взыскать неустойку? Кажется, эти дома не построят никогда».

«Купила квартиру два года назад, обещали сдать в декабре, потом в августе. И так постоянно, никаких допсоглашений и никаких письменных уведомлений на мой адрес не приходило и не приходит. Буду судиться. Постоянно меняются менеджеры. Разочаровалась очень...».

«Мой совет – договор тащите сначала к юристу, а потом подписывайте. Срокам, которые указаны в договоре, не верьте, ваши деньги легко могут быть отправлены на более денежные проекты». Мы сознательно не приводим названия компаний. Застройщиков, которые бы по каким-либо причинам не оттягивали сроки сдачи домов, в Уфе можно пересчитать по пальцам одной руки

Виноваты проволочки?

По словам экспертов, далеко не всегда виной опозданий становится злой умысел застройщика. – Нужно помнить, что застройщик сам, как правило, зависит от многих обстоятельств, начиная от получения разрешительной документации, на которое тратится очень много времени, заканчивая оформлением документов при вводе дома в эксплуатацию, – комментирует руководитель агентства «Аналитика девелопмент» Ярослав Андрющенко. Эту проблему признают и на официальном уровне. Так, одной из задач госпрограммы «Развитие строительного комплекса и архитектуры Республики Башкортостан до 2020 года» является снижение административных барьеров при строительстве.

– Проведенный Госстроем РБ анализ представленных муниципальными образованиями Республики Башкортостан данных в части количества процедур и сроков их прохождения от подачи заявления на предоставление земельного участка до получения разрешения на строительство по итогам 2013 года по- казал, что среднее количество составило 23 процедуры, а количество дней на их прохождение – 353 дня, – отмечено в Госпрограмме.

Вот и получается, что из тех трех лет, за которые застройщик должен построить и ввести в эксплуатацию жилой комплекс, только год уходит на получение разрешения. Но есть и другие причины, по которым задерживается строительство. Главная (и актуальная в текущих экономических условиях!) – это проблемы с финансированием.

– Не у каждого застройщика есть средства, чтобы обеспечить строительство жилого комплекса от начала и до конца, - комментируют в агентстве «Аналитик девелопмент». - Банки, в которые обращаются застройщики, финансируют строительство толь- ко на 30-50%, остальные деньги можно получить от продажи квартир на этапе строительства. Нет продаж – нет денег, нет денег – строительство останавливается.

Средний срок задержки – более полугода

По данным аналитиков, доля новостроек, которые сдаются в соответствии с заявленными в проектной декларации сроками (или с задержкой до шести месяцев), составляет всего лишь 18%. Средний срок, на который задерживается сдача остальных 82% новостроек, – почти полтора года (см. графику).

– Сроки, изначально заявленные в проектных декларациях, нарушают почти все застройщики, – говорит Ярослав Андрющенко. – Известные мне исключения связаны с высокими темпами строительства. Например, «ЖилСтройИнвест», который, скорее всего, грамотно подходит к управлению и финансированию своих проектов. Или группа компаний «КПД», которой помогает сама технология крупнопанельного домостроения, которая в полтора раза быстрее, чем любая другая. Причем эти застройщики работают в разных сегментах – бизнес- и эконом-класса соответственно. В большинстве других случаев сроки не выдерживаются – и это не зависит от класса жилья.

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Заключать договор на этапе строительства – что кота в мешке покупать. Новый закон (если он будет принят), безусловно, застрахует конечного потребителя от недобросовестных застройщиков. Но есть и обратная сторона: цены на жилье вырастут – и без того дорогие квадратные метры станут «золотыми». Предложение на рынке недвижимости будет ограничено крупными застройщиками-монополистами. А главное, где гарантия, что рынок вообще будет развиваться? И не случится ли так, что строительство остановится вовсе?

В условиях, когда у банков одного за другим отзывают лицензии, доверие населения к ним падает. И представителям банковской сферы будет стоить большого труда убедить покупателя, что его средства окажутся под надежной защитой. Еще сложнее будет эту защиту гарантировать. Впрочем, пока квартиры в недостроенных домах продаются. Более того, цены упали – в основном за счет акций, которые застройщики проводят, чтобы повысить продажи.

Правда, низкие цены должны, скорее, настораживать, чем привлекать: они свидетельствуют о трудном финансовом состоянии застройщика. Если он вынужден снижать цены уже сейчас, денег для завершения строительства может не хватить. Но покупать жилье все равно можно и нужно. Главное – с умом подойти к выбору застройщика.

КСТАТИ

На что еще жалуются дольщики?

Изменение проекта без согласования с покупателями.

«Нам обещали просторную входную группу, колясочную, консьержа, скоростные лифты финской фирмы OTIS, места общего пользования, лестничные марши в кафеле. Как оказалось, все это пустые обещания, которые имеют цель набить цены на квартиры. Места под консьерж чудесным образом превратились в квартиры, просторной входной группы нет, колясочной нет, поставили медленные и долгие лифты белорусской фирмы, лестничные марши без кафеля, просто в бетоне. Как стало известно позже, по ходу строительства застройщики изменили первоначальный проект и прошли госэкспертизу, а клиентам об этом ни- чего не сказали».

Качество строительных работ и материалов

«Входные двери «бумажные», унитаз такой дешевый, что он в новом состоянии течет со всех сторон, электрическая проводка сделана непрофессионально и наспех. Стены кривые, отделка потолков и стен сделана в недостаточном объеме. Материалы на всем экономят, поэтому слышно, как ваши соседи разговаривают, чистят зубы, ходят в туалет, чувствуешь себя не в квартире, а в общаге какой-то».